Centurion 2026年2月顾问更新网络研讨会

一、 关键信息：管理赎回计划进展

• 启动背景：为应对外部市场因素导致的赎回请求激增，计划于2025年9月18日启动 。

• 资金支付：截至2026年2月17日（计划启动5个月后），Centurion已支付或即将支付总计6,000万美元的赎回款项，分三次拨付 。

• 小额投资者优先：2月份支付的2,000万美元中，有10%专项用于支付投资额低于3,800美元的投资者（该群体占总人数的27%），旨在降低行政成本和舆论压力 。

• 透明度承诺：近期将发布明确的赎回时间表，不再让顾问和投资者猜测 。

二、 主要观点

1. 平衡三方利益相关者

公司强调在动荡市场中需维持“走钢丝”般的平衡：

• 赎回投资者：提供透明、谨慎的退出途径。

• 现有投资者：通过维持保守的杠杆和约2亿美元的流动性储备，保护投资组合的稳定性。

• 新投资者：通过制度改革（更新信托声明）和优惠政策，保持平台的吸引力和可信度。

2. 净资产值（NAV）下降的合理性

• 估值回归：12月1日的NAV下调反映了第三方独立评估师的公允价值意见，与全球及加拿大房地产市场的下调趋势一致。

• 真实性验证：近期非核心资产的实际出售价格与评估价值的偏差在1%以内，证明了NAV的准确性。

3. 核心+（Core+）投资策略的防御性

• Centurion定位为“核心+”型基金，介于低风险的核心型（5-7%回报）和高风险的增值型（14-16%回报）之间。

• 重点投资于一级和二级市场（如基洛纳、维多利亚）的多户住宅（Multifamily），利用人口驱动因素和垂直整合运营来获取超额收益。

三、 对投资者的启示

• 现金流管理：分红将继续按月支付 。对于急需流动性的投资者，应关注官方即将发布的赎回时间表，了解按比例支付的进度。

• 入场时机信号：公司目前为新投资者提供2%的非稀释性NAV折扣 。管理层认为目前处于房地产周期的低点附近，适合寻求长期收益的资金进场。

• 关注资本结构改革：公司已通过投票更新了信托声明（DOT），引入了更严格的债务限制和开发缩减措施 。这虽然短期内限制了扩张，但增强了极端市场下的抗风险能力。

• 外部资本的背书：关注公司正在进行的欧洲融资及国内合资企业的进展 。若大额机构资金成功入驻，将显著加速赎回流程并提升资产价值。

https://centurion.ca/insights/webinars/advisor-update-february-5

2026年2月5日

Paul Mayer：大家好，欢迎参加本次Centurion二月份顾问更新网络研讨会，本次研讨会的主讲人是Centurion首席执行官兼总裁John McKinlay。我是销售主管Paul Mayer，今天John将简要介绍我们的管理赎回计划，并就我们最近12月1日的净资产值下降发表评论，以及简要讨论Centurion在多户住宅公寓领域的地位。首先，John，管理赎回计划的时间表是什么？迄今为止取得了多少进展？

John McKinlay：管理赎回计划于2025年9月18日启动，

我认为，正如我们所知，这是为了应对外部市场因素导致的赎回请求急剧增加。我们采取的是速度优先于完美的做法。我们希望尽可能多地向我们的投资者和顾问提供信息，即使这些信息并不完美或不完整，以便他们做出相应的决定。我们是否完全正确？不，但我认为在大多数情况下，这比几个月保持沉默要成功得多，我们当然在市场上看到了这种情况

截至2月17日，也就是我们启动管理赎回计划五个月后，我们遇到了触发该计划的催化剂。Centurion已于2月17日支付或将支付总计6000万美元的赎回款项，这笔款项分三次支付。虽然我们完全理解这与我们12年多来每月支付的做法不符，但我想强调的是，考虑到距离催化剂事件发生仅五个月，在如此短的时间内支付如此巨额的款项通常是非常不寻常的。所以，重点是，鉴于市场的波动性，我们正在尽最大努力。我们正在采取的其他措施包括：在2月份支付的2000万美元中，我们将用其中的10%来支付投资额低于3800美元的投资者，这占我们投资者总数的27%。

所以，我们这样做是为了降低成本，这只是一笔微不足道的款项。我们的文件中对此有所说明，我们这样做是为了全面降低舆论压力。这肯定有助于市场营销，也肯定有助于减少噪音，并使我们能够专注于积极主动的举措，从而以谨慎和及时的方式完成整个赎回流程。因此，我们正在考虑此事，并努力做到最好。今后，顾问们将在下次赎回前收到充足的通知。无需猜测

我们将在近期发布时间表，但我们希望尽可能保持透明，而且我想指出，我们并没有袖手旁观。我们没有销声匿迹，相反，我们一直在不懈努力，利用这段时间来解决和更新我们的信托声明和运营管理中的全球惯例。我们以闪电般的速度完成了这项工作，并在11月进行了投票，大家都知道，这些做法不仅是负责任和审慎的，而且对即将到来的加拿大和全球投资者也很有吸引力，而且对于我们所有现有投资者来说，在我们核心增值领域运营的债务限制方面，这些做法也是正确的保障措施

资产限制、按比例公平支付计划，以及显然包括开发缩减和其他我们纳入DOT并经大家投票通过的全球最佳实践。

保罗·梅耶：约翰，你最近谈到了平衡Centurion三类投资者的需求。你能详细解释一下吗？

约翰·麦金利：你知道，作为管理赎回计划的一部分，我们基本上必须专注于平衡我们三个主要利益相关者的需求，这有点像走钢丝，但我们在整个业务中平等且谨慎地做到这一点。所以，第一个利益相关者显然是赎回投资者，我们非常注重为他们提供透明、谨慎和及时的流动性途径。我们还有现有的投资者，他们相信Centurion以及在周期早期投资可能带来的未来收益，我们必须保护投资组合的稳定性，当然也要为他们保持谨慎的杠杆水平，让他们感

到安心

我们当然不希望赎回队列承受更大的压力，最后，我们必须确保平台保持可信度、可投资性，并为新的国内外投资者以及所有这三个利益相关者（尽管我们理解您需要作为受托人代表您所代表的利益相关者）正确设置。从大局来看，他们共同运作，对我们来说，平衡这三者是明智之举。因此，我认为我们身处动荡的房地产市场（这种情况已经持续一段时间了）并不会让任何人感到惊讶，但我们也身处动荡的全球市场。因此，正如前面所述，谨慎的做法是在我们的信贷额度和基础中保持约2亿美元的流动性，以留出一定的误差空间，因为全球市场瞬息万变，存在许多会对加拿大产生影响的压力因素，如果我们说我们掌握了所有答案，那就太愚蠢了因此，在可预见的未来，我们肯定会继续采取保守的策略，就像格陵兰和中国降低利率和信贷额度，以及调整主权财富税率一样。随着这一切的发展，我们希望确保自身处于最佳位置，以便抓住并充分利用即将到来的下一个增长周期。

所以，我们当然相信要积极主动。我们正在努力做到这一点。我们正在努力向您传达这一点，而我们正在做的事情就是最好的证明。实际上，如果您回顾一下，就会发现整个房地产领域在过去五年里一直承受着压力。不同的资产类别在不同的时期面临不同的压力，但市场动荡加剧，核心领域、核心增值领域和价值提升领域的许多参与者都面临着投资和流动性方面的困难，并且正在以不同的方式应对。显然，我们正处于市场动荡之中。这造成了中期挑战，我们将继续专注于做得比我们的市场同行更好，做得比法律规定的最低标准更好。我们做得完美吗？我们做得完美吗？不，但我们绝对在尽最大努力维护公平，保护长期价值，并保护和平衡我们所有三个利益相关者的利益。

保罗·梅耶：约翰，您能否就最近12月1日的净资产值下降发表评论？您认为其中一些关键驱动因素是什么？

约翰·麦金利：实际上，我们12月份的净资产值下降与我们第四季度第三方独立评估师的公允价值意见相符。就这么简单。我知道有很多种说法，但我们非常注重在估值过程中保持负责和可信。为了更清楚地说明这一点，最基本的一点是，一组资产的评估或净资产值是基于所有相关情况，在任何时间点它们的价值，也就是它们在今天的市场上能卖多少钱。因此，我们非常重视这一点，而且我们在2026年也一直强调，我们希望在我们的治理流程和公允价值流程中建立尽可能多的真实性和信任度。我们将在引入其他资本和进行其他交易时做到这一点但是，没有什么比获得评估净值和拥有健康运作流程更好的验证了，那就是来自实时销售的数据集，你们都知道，我们偿还赎回款项并维持公司健康的方法之一是出售非核心资产、可替代资产，我们已经这样做了，并且会继续这样做，迄今为止我们出售的所有资产，其总价值与净值和评估价值的偏差都在1%以内。

所以，我只想强调这一点，这证明了我们做事的方式是正确的。我还想从宏观角度退一步，看看我们如何从宏观层面看待问题。我们的净值减记方向正确，与我们在全球房地产市场和加拿大房地产市场看到的情况一致。没有房地产专家或经济学家预测到底部。事实上，你会看到越来越多的机构正在筹集资金，基本上是在下跌时进行投资但他们仍在等待价值触底反弹。所以，我再次强调，在全球房地产市场背景下，我们的净资产值减记不仅与第三方独立评估相关，而且也符合常理，方向正确。我们在各种网络研讨会上也多次讨论过净资产值的真实性和流程。我想指出的是，这并非我们孤立地看待这个问题。这种情况在整个行业都在发生。下个月，在房地产投资信托基金（REIT）机构私人会议——Real Capital Conference上，

他们将安排一个专题讨论会，由专家小组讨论正确的评估方法、正确的净资产值以及如何提高该领域的透明度。因此，我们并非孤军奋战，我们同样在努力采纳全球最佳实践，应对市场波动，并准确地向我们的投资者群体传达相关信息。就关键驱动因素而言，市场波动总是伴随着更高的不确定性。

这影响了所有资产类别。过去四五年里，所有房地产资产都曾出现过波动。系统不断受到意想不到的冲击，这无助于提升购买信心和数据点的积累。我要说的是，2025年对整个多户住宅行业来说都是艰难的一年，估值通常会随着时间的推移而调整以适应这些基本面。基于数据点，评估总是存在六到九个月的滞后，以便消化这些价值并将其应用于整体价值。这并非新鲜事，我们总是经历市场周期。当然，对我们来说，最重要的不仅是我们过去的业绩（这非常重要），以及我们的经营方式和已公布的回报，还包括我们如何应对经济低迷，如何沟通，如何积极主动地开展业务。在这个时期结束时，我们希望进入一个新的健康周期，我们希望人们从这两方面来评判我们

保罗·梅耶：约翰，在你们的讨论中，你提到Centurion是一家核心+型房地产投资工具。这是什么意思？它与其他多户住宅领域的投资工具有何不同？

约翰·麦金利：当然，保罗。这相当标准，也是从风险状况和回报状况的角度看待房地产领域所有投资的好方法。再次强调，基本的风险调整后回报声明，每个方面都非常重要，很多投资者，甚至包括普通的散户，都会根据他们的投资情况来计算这些。但在房地产领域，大多数投资者根据最佳实践标准将自己归类为核心型，即高质量、稳定的资产和主要市场，目标回报（总回报）在5%到7%之间。根据市场情况以及他们在特定指数中的参与程度，核心型投资者的贷款价值比通常不超过30%，在某些情况下不超过40%，并且被认为是低风险的

历史上另一个备受关注的领域是增值型投资，这些通常是老旧资产、破损资产，需要更高的资本支出，它们可能位于二线市场，也可能是特定市场，只投资于一个市场，而不是多元化投资。因此，你把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，它们通常的目标是14%到16%的总回报率，贷款价值比通常在55%到75%之间，而且就其理念而言，它们的风险属于中等到较高水平。同样，风险调整后的回报率是指如果一切按计划进行，你可以预期获得的回报，但你损失本金的风险也会增加

然后是机会型投资，这是风险最高的领域，通常目标是超过18%的总回报率，需要进行大量的租赁、翻新、高风险开发，真正做到孤注一掷。我们主要在核心型和增值型投资之间的核心+领域运营，我们拥有多元化的投资组合，因此在一定程度上降低了风险。我们有新建项目，因此所需的资本支出有限或较少。

我们的策略重点关注主要市场和一级二级市场，例如基洛纳和维多利亚，这些市场过去有，而且我们相信未来也会有强劲的基本人口驱动因素，我们始终关注环城公路、公共交通、郊区市场以及通往主要市场的道路。因此，这是一个非常健康的领域，并且在新冠疫情期间已被证明具有防御性。因此，在核心+领域，贷款价值比通常低于50%，风险状况属于中低风险

我要告诉你，我如此兴奋地加入Centurion的原因之一，在我看来，并且在某种程度上也得到了我与国内外投资者进行尽职调查的验证，我认为，在下一个周期中，没有比核心+、垂

直整合、专注于多户住宅领域的开放式基金更好的投资领域了，这一点很重要。很多资本都在关注这一点。他们不想采取核心策略，但也不想采取高风险策略。他们想要多元化策略。他们希望随着时间的推移能够合理地支配自己的资金，当然，他们也希望加入像我们这样的集团，因为我们在运营方面几乎没有声誉风险，我们通过拥有一流的运营团队来增加超额收益。

保罗·梅耶：最后一个问题，约翰。总的来说，Centurion的投资者在近期可以期待什么？

约翰·麦金利：当然，我们会持续发布信息和更新，并尽量做到简洁明了。因此，随着市场和我们自身的发展，您可以继续做出最佳决策。当然，我们永远不可能掌握所有答案，但我们会提供我们的观点，并在不失审慎的前提下，尽可能多地提供信息，以帮助您做出决策。因此，在接下来的几个月里，投资者应该期待我们继续发布信息，并证明我们已做好充分准备，实现强劲的长期业绩。分红将继续按月支付

我们正在为许多希望继续投资于该房地产投资信托基金的债券持有人提供交换便利。在国内资本募集方面，在可预见的未来，我们将继续为希望在本房地产周期低点附近寻找良好入场时机的新投资者提供2%的非稀释性净资产值折扣，以期在下一个房地产周期中获益。我们将继续强调，我们正在努力言行一致，并用事实证明这一点

正如我之前强调的，我们会用实际数据点来支持和证明，对于退出和进入我们投资组合的投资者而言，我们在公平价值方面正在做正确的事情。我们将继续执行我们四个非常容易理解的常识性价值杠杆，以应对我们销售策略方面的中期调整。我们已经非常明确地传达了我们的信息：如果我们在偿还债务后出售所有资产，我们将获得约2.5亿美元的股权。你不能一次性出售所有资产。你必须分阶段出售资产，这样才不会充斥市场。我认为，很明显，我们的目标是在五月和六月确切地了解这些销售的进展情况。在新资本方面，我们正在努力。我们正在第二次前往欧洲筹集新资本，以有意义的金额投资于我们的房地产工具。在新的或早期周期中，多户住宅始终是投资的优先考虑领域，现在还处于早期阶段，但我们对时间表和加速发展持相当乐观的态度

资金方面，在资金真正到账之前，我们不能指望它。因此，我们将继续更新这方面的进展，包括好的和坏的方面，就像我们更新国内合资企业和招标流程的进展一样。我们也在努力筹备债券发行和进一步的信贷额度。我们不会使用债务，我们筹集的所有债务，来偿还赎回者，相反，我们基本上会将债务与新资本结合起来，用于投资和发展平台。这样做是为了不增加我们现有投资者和新投资者的风险状况。我认为我们会继续举办这些网络研讨会，并在未来几个月内更加清晰地了解情况。当我们掌握了所有信息后，我们将尽力平衡各个利益相关者的利益，并明确哪些资金将用于基金，以及误差范围，哪些资金将用于赎回

我再说一遍，你们知道，我们希望在接下来的12到15个月里，大家不仅根据我们在顺境中的表现来评判我们，还要根据我们在困难时期如何保护资本、管理风险以及履行承诺来评判我们。我们将继续尽最大努力，尽可能公平地对待所有三个利益相关者

保罗·梅耶：约翰，感谢你的所有发言，也感谢所有观看本次网络研讨会的朋友们。感谢你们抽出时间，感谢你们的支持和理解。如有任何疑问，请随时联系约翰、我本人或你们批发团队的任何成员。再次感谢，祝你们一切顺利。