2026年4月14日

**Paul Mayer：** 大家好，欢迎参加2026年4月Centurion更新顾问网络研讨会。今天我们有Centurion首席投资官Paul Chin和首席经济学家Carl Gomez共同参与。

我是Paul Mayer，销售主管，今天担任本次讨论的主持人。我们将讨论全球宏观经济的一些担忧领域、加拿大住房市场的最新发展，以及房地产行业专业化带来的益处。首先，请允许我介绍一下Centurion当前的状况。

Centurion是加拿大最大的私人公寓REIT（房地产投资信托）。该REIT的投资组合包括45个城市的159栋公寓楼和学生宿舍，共超过23,300个出租单位。自2009年成立以来，A类单位的年化回报率为11.6%，自2013年成立以来，F类单位的年化回报率为12.3%。先生们，我非常期待今天的讨论。

那么，Carl，首先有很多关注点集中在伊朗战争及其对通胀和全球经济增长的影响上，但这与加拿大的多住宅公寓行业有什么关系呢？

**Carl Gomez：** 保罗，问得好。我想回顾一下，今年1月的时候，没多少人预料到中东会爆发战争，而其结果非常有趣。它实际上增加了市场风险，推高了油价，但除此之外，债券市场对此做出了反应。通常在风险厌恶环境下，利率会下降，人们会转向债券寻求安全。

但实际情况恰恰相反。由于风险和通胀担忧，债券收益率反而开始上升。债券市场一直对通胀感到担忧，因此当我们观察我们市场的资本成本时，资本成本面临上升的风险。这是一种长期积累的通胀担忧。

这如何与我们的房地产领域相关？资本化率（cap rates）和利率并不完全同步，但都受资本成本和利率影响。自2022年以来，长期债券收益率开始上升，资本化率也不得不随之上升，因为资本化率与债券收益率（即无风险利率）之间的利差已缩小到极低水平，没有缓冲空间，投资者需要通过利差来补偿房地产投资的风险。

自2022年以来，我们看到资本化率确实进行了调整并上升。有趣的是，在去年年底和今年年初，利差重新扩大，房地产与债券收益率之间再次出现缓冲。这让我们感觉到市场可能开始转向，交易活动开始增加。事实上，我们已经看到多家庭资产类别的交易活动恢复到长期平均水平。随着利差回归，买方和卖方之间的出价-要价差缩小，流动性开始恢复。

中东战争正是过去几年我们一直担忧的“未知的未知”。突然间利率上升，此前建立的缓冲可能暂停市场复苏，就在我们刚开始走出低迷、走向复苏的时候。

所以，我认为当前的风险是：如果资本成本开始调整，可能会冻结交易活动，甚至影响市场信心。未来会怎样？没有人有水晶球。中东局势非常多变，目前有停火协议，取决于后续发展，债券市场可能会再次反应。基准情景是情况相对良好，我们看到情况正在改善，但风险在于，如果局势升级，债券市场反应更强烈，资本成本就会再次上升。

**Paul Mayer：** Paul，你想就投资组合本身补充一些看法吗？

**Paul Chin：** 当然，Paul。我来谈谈Centurion的情况。在这一切发生之前，我们在市场上选择性地出售了一些物业。这种不确定性会造成定价困难。在市场波动时期，买家试图为物业定价时会给自己留出缓冲。如果我们认为价格因波动而不合适，我们不一定非要成交，因为我们没有出售压力。

关于Carl提到的更高利率，即使利率长期维持在较高水平，我们的投资组合也处于有利位置。我们整个投资组合的加权平均利率仅为3.24%，在当前环境下非常低，剩余期限为5.3年。因此，在利率上升对组合产生实质影响之前，我们有很大的缓冲。

此外，我们的债务组合也进行了梯度安排。最晚的债务到期年份是2031年，占比约23%，其他年份均远低于15%。今年和明年的债务到期量非常低。这为应对更高利率提供了缓冲。

但当我们与开发合作伙伴讨论新交易时，我们关注的是利率曲线短端较高的情况，以及对物业长期回报和现金流的影响。我们重点评估在此环境下表现租金（performing rents）的情况。

现有组合方面，由于我们的债务水平远低于45%，在高利率环境下也提供了缓冲。在当前环境下，资本保值是首要任务，同时要维持与我们风险特征相匹配的合理分派。我们继续看到合理的租金增长。是的，我们无法完全免疫整体环境，但我们仍在取得良好表现，稍后我会谈到我们如何推动NOI（净营业收入）增长。

**Paul Mayer：** 有趣的是，你们关于利率的讨论也与加拿大住房部门产生共鸣。让我们看看另一个领域。伊朗战争似乎把私人信贷从头条新闻中挤了出去，这个领域是否可能重新出现并进一步扰乱全球市场？Paul，你对此有何看法？

**Paul Chin：** 从整体趋势看，我认为不会。这告诉我人们正在优先排序。投资者情绪显示，人们目前更优先考虑流动性而非收益率。此前私人信贷领域的传染主要是因为人们不了解这些公司投资的内容，以及它们对可能受AI领域影响的软件公司的暴露程度。

任何投资都不是一模一样的，策略也不一样。回到Centurion，我们专注于房地产领域，即使在多家庭领域，也不是所有房地产都一样。有核心、核心+、增值和机会型策略，我们属于核心+策略，优先考虑可持续回报和适度增长。因此，今天投资者需要关注的是现金流的可持续性、管理团队及其策略，而非仅仅盯着收益率。

**Carl Gomez：** 我也想补充一点，我看到市场恐惧的一个来源是，人们担心这是否是2008年全球金融危机（GFC）的重演。私人信贷的问题在GFC期间确实导致了重大错位。但当你仔细比较GFC与今天私人信贷的问题时，它们完全不同。GFC期间金融体系的管道崩溃了，人们也不了解自己投资的内容，很多是建立在美国住房泡沫和次贷之上的杠杆。

今天的问题则不同，主要是流动性问题，人们想要拿回资金。总体而言，金融体系没有问题，这不会拖垮一切。它更多是缺乏对投资标的的理解（例如AI对软件行业的影响），所以想撤资。情况完全不同。这是恐惧和流动性驱动的，但私人信贷市场总体上不存在系统性问题。

**Paul Mayer：** 无论如何，处于加拿大多住宅公寓领域肯定是件好事。回到房地产，Carl，安大略省的发展费用退税政策对住房开工量会有怎样的实际影响？我们看到Carney和Ford最近的公告，你认为这会有实质性影响吗？

**Carl Gomez：** 这是一项很好的举措。我们的行业，尤其在加拿大，一直面临供应问题。我们无法快速建造房屋，市场存在很多限制，其中两个主要问题是开发费用（DCC），这些费用一直在上升。降低开发商和最终用户（租户或买家）的成本是个好消息，有助于改善可负担性并解锁一些项目。但这不是灵丹妙药。

开发费用降低后，开发商的利润空间会扩大，他们不一定会全部传递给消费者。另一个问题是，这在很大程度上把负担转给了纳税人，而政府在税收方面空间有限。从长期来看，真正改善需要减少整个系统的摩擦，尤其是市政层面的延误和官僚主义。联邦和省政府已经采取行动，但市政当局在减少审批流程摩擦方面做得还不够。这些事情无法一夜之间改变。

**Paul Mayer：** Paul，Carl提到了开发费用和时间线。政府还能采取哪些其他政策变化来加快建设速度？

**Paul Chin：** 需要更多确定性和稳定性。我同意Carl的观点。投资周期很长，借贷成本已经上升，开发商需要稳定性。我不认为成本会在短期内大幅下降。改善官僚主义和审批流程会非常有帮助，因为当前的资本持有成本很高。

无论如何，我们在很长一段时间内仍将处于供应严重不足的状态。正如Carl所说，这不是灵丹妙药，而是一个启动措施。政府需要推出更多可持续的计划。过去几年政府收费的增长是爆炸性的，占到建筑成本的30%以上。这是一个正确的方向，但不是长期解决方案。以前房价快速上涨时还能缓解问题，但现在可负担性是大问题。它能起到启动作用，但我们仍落后很多。

**Carl Gomez：** 还有很多其他领域需要政府解决。例如，我们面临熟练劳动力短缺。70-80年代我们引进大量能快速建造房屋的人员，而现在建筑劳动力正在老化，拥有专业技能的人越来越少。

政府可能需要重新评估移民政策，针对性地引进这类人才。另外是生产力问题。我们需要更高效地建造，包括推广模块化住房等。70年代的MERB政策曾是很好的目的建租房税收激励，但我们还没有在这方面取得进展。总的来说，供应侧的摩擦依然存在，我们只是在上面凿了几个小口子，但大石头还在那里。

**Paul Chin：** 另外，这也深受政府政策驱动。我们每年能建造的住房单位数量有限，过去几年政策推动我们从一种住房类型转向另一种（更注重密度、减少蔓延）。这对开发商来说是为了去风险，转向预售产品，而预售需要投资者市场。但现在投资者看不到利润甚至出现亏损，导致融资困难，开发商不愿动工。过去三年几乎没有有意义的开工，我们把自己逼到了绝境。因此，住房类型将转向更多人不得不租房，租房的负面 stigma（污名）也在减弱。

**Paul Mayer：** 确实在减弱，我们看到了。

**Paul Chin：** 我们定位良好的地方是提供优质的中端市场住房，在当前环境下相对可负担，因为我们采用郊区和远郊策略。

**Paul Mayer：** 这把我们带到最后一个问题。在当前环境下，为什么资产管理人专业化于某一特定房地产领域如此重要？Carl，你先说。

**Carl Gomez：** 很好的问题。回顾上一个周期（2010年GFC后），房地产（以及其他资产类别）的回报很大程度上由利率降至接近零、资本化率压缩驱动，估值大幅上升。那时，资产管理细节并不重要，很多问题被资本化率压缩掩盖了。

现在情况不同了。利率可能不会大幅回到零，资本化率压缩不再是可靠策略。投资者不能仅寄希望于资本化率压缩，而是需要NOI增长来实现资本增值。要实现NOI增长，就必须成为领域专家。专家知道如何提升运营效率、如何运营资产、如何挖掘NOI增长。因此，未来周期中，仅仅配置房地产是不够的，需要找专业的管理者来驱动NOI增长。

**Paul Mayer：** Paul，你曾在加拿大最大的一家养老基金担任配置者，你是否特别寻找专业化管理者？在你的经验中，这是否确实带来了好结果？

**Paul Chin：** 100%如此。你不可能什么都懂。如果你想获得某个资产类别的暴露，就去找专家。你需要专注和深度知识。这正是Centurion正在做的。我们确保垂直整合，有更多眼睛盯着球。世界变化很快，必须快速反应。

最好的投资者能快速转向，识别机会或问题并迅速应对。我们有垂直整合的运营团队：从呼叫中心开始做租赁（其他业主可能让兼职的管理员做租赁，效率低得多）；我们有响应迅速的技术团队和资产管理团队，他们熟悉每一个单位，知道哪些单位景观最好、定价空间如何、竞争对手在做什么。

我们四年前就开始在呼叫中心使用AI，现在由专业人士训练，能处理各种查询并适应。我们还计划用AI支持30种语言的文本、邮件和电话响应。在技术方面，我们使用远程操作系统控制楼宇HVAC，优化能耗。如果不能增加收入，就要管理好支出。我们每年都对物业税提出上诉并获胜。这些小事都很重要。

我们的投资委员会非常多元化，但每个人都是各自领域的专家。不仅有投资团队，还有Carl提供宏观视角，我们有负责财务和现金流的COO，也有负责运营的COO（物业接手后由他管理），以及创始人Greg、CEO John McKinlay等。每个人都有一票，我们努力为投资者做出最佳决策。

**Paul Mayer：** 先生们，我们今天讨论了很多内容。非常感谢你们的洞见，我期待未来几个月继续听到你们对更多话题的看法。同时，也感谢各位顾问的参与、持续支持和反馈。如果对本次网络研讨会或Centurion有任何问题，请随时联系你们的批发团队、我本人、Carl或Paul。再一次感谢大家，祝大家有美好的一天！